了解房屋租赁合同纠纷案件例解读，上海合同纠纷律师：2025/1/1 18:48:43

房屋租赁合同一旦产生纠纷，比较稳妥的解决方式就是诉诸法律解决。上海合同纠纷律师就房屋租赁合同纠纷的际案例，进行整理解读：广州诈骗罪辩护律师的具体问题可以到我们网站了解一下，也有业内领域专业的客服为您解答问题，为成功合作打下一个良好的开端！http://www.bbest.sh.cn

上诉人张某、蒋某因房屋租赁合同纠纷，不服上海市闸北区人民法院3450号民事判决，向法院提起上诉。法院依法组成合议庭，进行公开审理。上诉人张某与上诉人蒋某、张某共同委托上海泉城房地产有限（以下简称泉城）代理人楼有军、上诉人王伟、赵伟娟共同委托上海泉城房地产有限（以下简称泉城）代理人王伟、赵伟娟出庭参加诉讼。案子已经结了。





同日，张某向泉城支付30万元，泉城向张某出具租金收据。全部进入向张某某交付有争议的房子。2022年8月23日，Zhang向泉城支付定金34,2508元，泉城向Zhang出具定金收据。2022年1月，“家御厨”酒店在竞赛室开业，并开始试运行。



2022年4月19日，全成发展取得上海市闸北区环境进行保护局试生产（试运行）审查工作意见，原则可以同意1＃、2＃住宅楼、S1、S2商铺，1＃-11＃连体商铺管理投入试运行。同时我们要求1＃-11＃连体商铺不得通过设置一个餐饮业。2022年8月10日全成已经取得了上海市消防局“关于宝华现代城1＃、2＃商住楼、S1、S2商铺以及建筑企业工程设计消防安全验收人员基本没有合格的意见”。其中要求全成制度落“已验收规范建筑如需改变主要用途、内部控制装修应向闸北区机关消防支队办理业务有关社会消防手续”等措施。



2022年11月2日，环保部门向泉城出具建设项目环境影响报告书审批意见，原则上批准了环境影响报告书。此后，为统一各小商店的排烟方向，泉城投资安装排烟管，于2022年3月28日通过环保局竣工验收。同日，上海安融物业管理服务有限。宝华现代城管理处向宝华现代城所有餐饮店发出通知，称闸北区环保局于2022年3月28日发布了《竣工验收意见》。各餐厅制作完毕后，应将材料送环保验收窗口进行小环境影响评价。2022年12月20日，环保部门向张瑞敏拟设立的上海家餐饮管理有限（以下简称家）出具建设项目环境影响报告书审批意见。原则上同意家2022年11月15日提交的环境影响报告，但对环保设施和污染防治措施的落提出具体要求，营业时间不超过22小时。2022年4月14日，家完成建设项目环保验收。



2022年12月5日，全成发展取得了系争房屋的房地产权证。2022年4月24日皇佳进行正式开始成立。皇佳的注册地为广中路甲－丁号1-2层。



2022年11月10日，泉城包华现代城商业街管理处向现代城商业街商户发出通知，称从即日起，全部物业管理工作由上海泉城地产包华现代城商业街管理处接管。



2022年4月1日，全成可以委托律师向张某某、皇佳进行发函，要求其在接到函告之日起日内支付企业拖欠的租金、物业服务管理费、电费共计755,0943元，否则将保留学生根据自己约定解除劳动合同并通过提高诉讼解决途径就是维护我们自身管理合法用户权益的权利。同年4月8日全成又发函称，由于张某某、皇佳发展仍未付清相关业务款项，故根据施工合同没有约定解除双方之间订立的租赁项目合同，同时还要求张某某、皇佳将商铺恢复原状并归还全成。



2022年4月20日，泉城向一审法院提起上诉。请示：1、撤销双方于2022年8月20日签订的《上海房屋租赁合同》；2、张嘉向泉城支付逾期租金359,9624元、物业管理费40元。甲95元，电费975864元；张嘉向支付违约金154,2696元（〉月租金的两倍）。4张、嘉应立即将租赁店铺及周边公共部位恢复至原有状态；张、嘉应向泉城支付逾期的入住费15元平方米天（〉自合同解除之日起）。



张某、家随后提起反诉，请求法院下达命令：1、撤销当事人于2022年8月20日签订的《上海市房屋租赁合同》;。泉城赔偿张某、家装修、餐具、设备等费用2,628,8829元；泉城赔偿张某和家经营损失c，285元；退还257,116美元的租金和押金。



2022年5月20日，全成进行变更原诉讼服务请求为：1、张某某、皇佳向全成企业支付其拖欠的租金8丙，丙28元（自2022年8月1日至2022年6月30日）、物业项目管理费,2097元（自2022年10月1日至2022年4月30日）、电费49,224元（自2022年12月1日至2022年4月30日）；2、张某某、皇佳向全成需要支付平台逾期没有履行合同违约金甲0,000元。



2022年6月，上海立信资产管理评估技术有限责任可以接受上海市高级发展人民对于法院的委托，对皇佳内的房屋建筑装饰装修及餐饮服务设施络设备的市场经济价值问题进行相关司法鉴定。经评估，皇佳内的存货、固定资产和长期待摊费用在评估基准日2022年5月31日的市场研究价值为18856万元。



2022年8月，张某某、皇佳向原审人民法院可以提供一个进行录音技术资料以及一份，称通话双方为全成通过法定主义代表人高某与案外人韩某某，用以研究证明全成曾同意或者延长免租期至2022年12月31日。全成则对该份证据的真性与关联性分析表示没有异议。



2022年12月2日，张XX、嘉、泉城移交争议房屋，张XX、嘉将争议房屋交还泉城，评估清单中所列财产留在争议房屋中。



在使用过程中，泉城表示，为便于计算，要求张、江支付电费5万元。



一审法院审理后认为，本案争议集中在以下几个方面：首，本案所涉合同是否应当撤销，如果应当撤销，如何确定撤销日期。泉城认为，虽然该于2022年4月8日致函张某要求终止合同，但张某没有同意泉城的要求，经过协商泉城不再主张终止合同，因此，我不同意张某要求解除合同的说法。章表示，由于该法重新租赁竞争对手的住房，导致了违约，因此要求解除合同。法院认为，鉴于承租人张某明确要求撤销房屋租赁合同，虽然川城在诉讼中要求承租人继续履行合同，但由于债务标的不适合强制履行，因此法院不接受川城继续履行合同的请求。泉城与张某签订的租赁合同应予撤销。至于合同终止的时间，合同终止之日为2022年5月6日，张某反诉复印件应送交川成。



第二，张某某未按约支付租金的行为是否构成违约。全成认为其已经按照合同约定向张某某交付了房屋，而张某某没有按照合同约定支付租金，故张某某构成违约。张某某则认为由于全成在签订租赁合同时具有尚未办理出产权证，亦未通过大环评，且该出租房屋内没有煤气，该房屋不能经营餐饮，还由于该租赁的房屋距离居民区较近致使其只能营业至晚上10点等事，全成已经构成违约，故其拒付租金是正当行为，不构成违约。法院认为，出租人有交付完好房屋的义务，承租人则应对房屋是否符合使用目的尽到审慎注意义务，张某某作为承租人，在签订租赁合同之时已打算在系争房屋内开设餐饮，张某某应当对系争房屋是否适合开设餐饮，是否具备开设餐饮的条件、是否能通过相关行政审批尽到审慎注意义务。张某某在签订租赁合同并际经营“皇佳御厨”餐饮后再以租赁房屋距离居民区较近、系争房屋内没有煤气、全成在较晚的时间内才办理出大环评、将一楼分隔成二层后法通过消防验收等理由拒付租金，缺乏合同依据和法律依据，不能构成对支付租金的抗辩。故法院认定张某某未按期支付租金构成违约。张某某提供的包括录音资料在内的相关证据，尚不足以证明存在全成同意延长其免租期的事。



第，如何承担违约责任。1如上所述，张某未按约定支付租金构成违约，张某应于2022年8月1日至2022年11月30日期间支付租金和使用费。由于张淳总裁于2022年5月8日致函泉城要求移交该房屋，泉城未能及时收妥该房屋，因此造成损失扩大的责任。因此，2022年5月8日以后的房屋使用费由法院根据泉城上述履约缺陷及张某违约情况确定。2由于泉城自2022年10月1日至2022年11月30日提出的物业管理费于2022年11月10日前由上海安融物业管理管理，故泉城未能提供上海安融物业管理有限同意向泉城收取前期物业管理费的证据，法院对泉城此前提出的物业管理费不予支持。基于上述原因，张某自2022年11月10日至2022年5月8日期间承担全部物业管理费，2022年5月9日至2022年11月30日期间的物业管理费由法院自行决定。综上所述，根据双方的合同以及双方在履行过程中的违约和缺陷，在适当的情况下，法院裁定张某应就2022年8月1日至2022年11月30日期间的房屋租赁和使用支付总计855万美元（扣除押金后超过257,116美元），张某仍需支付597,884元。2022年11月10日至2022年11月30日物业管理费为2万元。3对于提出的电费，以双方确认的“小电表”耗电量为基础，可支持需求5万元。4Zhang、Jiang向泉城索赔装修、设施、设备损失2,628,8829元，Zhang为违约方，相关损失由Zhang自行承担。但考虑到在合同履行过程中存在一定缺陷，并考虑到争议房屋的装修包括空调、消防设施、厨房用具、电梯等对有使用价值的设施设备，应给予适当的补偿，具体金额由法院自行决定为C0000元。5对于张某和姜某要求赔偿经营损失的索赔，张某提供的证据不足以证明损失的存在，张某在合同履行过程中违约。因此不支持。6关于要求张江支付违约金的条款，由于在合同履行过程中存在一定缺陷，且张江认为双方约定的违约金过高，法院酌情调整为7万元。家因被撤销，已在争议房屋开设餐饮，并在争议房屋登记，争议房屋属于该房屋的际使用人。因此，本另一股东江某对张某的上述付款义务负有连带责任。





总之，法院认为，川城与张某签订的房屋租赁合同是当事人自愿签订的，不违反法律的禁止性规定，应当有效。依法订立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。由于承租人表示不再出租有争议的房屋，并进行审判，双方已就有争议的房屋移交，法院予以解除。对于法院的判决，在大家意料之中，房屋租赁合同纠纷诉讼中讲的比较多就是证据以及合同的约定。您如果有相关问题，可以来电咨询我们上海合同纠纷律师。