要闻：【城中村改造】2022年城中村改造的四大补偿原则

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根据《比较高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。







因此，城中村拆迁，理应按照国有土地上房屋的拆迁补偿标准来计算。







所以城中村改造的被征收人，不用担心自己拿着“农村标准”的补偿款，买不起“城市标准”的商品房了。







02证房不等于违建







由于历史原因或者部分地方行政不作为的原因，城中村中存在比较多的证房屋，但不能把证的错误完全归咎于被征收人。







践中，不少地方的征收方将证房屋简单地认定为建筑，这是滥用职权。对建筑的调查认定有一整套完整的法律程序，而且房主也拥有陈述、申辩、复议、诉讼等权利需要被尊重







对待证房屋，行政部门应当遵循“尊重产权、尊重历史、尊重群众切身利益”的原则，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理，并依法予以补偿。







根据比较高法判例，没有充分证据证明被拆的证房屋属于建筑的，应将其视为合法建筑。







03不得降低被征收人原有生活水平







征收拆迁的前提是立足于公共利益的，因此，不得降低被征收人原有生活水平，这是很重要的一条原则。







根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿主要包括这四块内容：







一是被征收房屋价值的补偿（参考周边同类房屋的市场价值）；







二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；







是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；







四是市、县级人民制定的补助和奖励。







践中，为了降低改造的经济成本，部分地方的征收方会利用城中村土地性质的特点，千方百计压补偿，城中村改造被拆迁人认为征收补偿不合理是可以拒绝签字的。







04被征收人自主选择补偿方式







《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。







对被征收房屋价值的补偿标准可以参考周边类似房屋的市场价格，如果是选择产权置换，还应当按照“拆一换一”的比较低标准进行置换。







所以，如果当地征收方“暗箱操作”，刻意诱导被征收人只能选择货币补偿或者产权置换，被征收人应当及时联系律师，维护自己的合法选择权。















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