今日访谈【建筑】拆违、征收还是回购济南雪野湖500余栋有证别墅正被拆除！

导读：据新闻周刊4月22日《济南雪野湖千余套“手续齐全违建别墅”正被拆除》一文报道，坐落于山东省济南市莱芜区雪野湖景区内的500多栋手续齐全的有证别墅遭认定违建，正在或将要被予以拆除。当年地方审批的别墅项目如今面临“一刀切”式的整治措施，购房并居住使用多年的业主自然有其不同的意见。那么，山东多地对违建别墅“一刀切”采取整治措施究竟有何问题拆违、征收或是回购、预征收，不同的“义”背后又有着怎样的区别呢除了先天优势，房屋拆迁如何算补偿费本身的产品属性也极为高端，在市场竞争中才能保持不败。北京在明律师事务所专业拆迁律师为被拆迁人提供房屋拆迁补偿、征地补偿、拆迁补偿、安置补偿、城中村改造、棚户区改造、农村房屋补偿、征收房屋补偿、房屋拆迁补偿、农村宅基地补偿等土地征收动迁律师全方位服务，是一家由专业的拆迁律师和专家组成的全国权威性拆迁律师事务所。杨在明拆迁律师-征地拆迁律师免费咨询电话 400-801-9299。https://www.zaimingchaiqian.com/news/24152

图文关







【违建别墅清理整治须考虑“比例原则”】







新闻周刊在报道中明确指出，“近段时间来，山东多地（对生态整治纠偏）采取了一刀切式的办法”。那么，这样的“一刀切”在违建别墅清理整治专项行动中的普遍存在真的具有合理性吗







报道中提及，对于涉案的手续齐全的别墅，比较初并未被纳入整治范围。根据《违建别墅清查整治专项行动方案》规定，对审批的五证俱全已建已售别墅，不严重破坏生态的，可以保留，完善手续；济南市、莱芜区二级相关职能部门认定“这些别墅未对生态造成严重破坏，予以保留”。







然而，随着2022年整治行动的逐渐加码，五证齐全的别墅比较终还是未能幸免。







那么，比较初的整治认定意见是否符合依法依规调查后能够认定的客观事涉案别墅究竟是否对生态造成严重破坏这些问题是应当有一个清晰、仅有的结论的，而不应是模棱两可、似是而非的。而其后整治力度的“逐渐加码”又是否具备事和法律依据亦或仅仅是对住建部相关要求的机械性“层层加码”的结果呢







不可否认的事是，凡是“一刀切”标准下的行政行为，很难做到经得起法律的检验和行政合理性原则的考量。地方采取这样的做法，一定要慎之又慎，思而行。







【清理整治必须采取适当程序，纠偏也不得任性而为！】







即便“一刀切”式清理整治确有必要，地方同样需要采取适当的程序以落其纠偏的行政行为。拆违、征收、回购、预征收，不同的义背后对应得是不同的程序性要求和属于业主等利害关系人的救济途径。







从媒体的报道来看，本案可选的操作方法有两种：







一是走拆违程序。那么地方需要首先依法将业主和开发商所持有的各种证书撤销，之后再依据《土地管理法》《城乡规划法》的规定进行调查取证，作出责令限期拆除决定，在履行了召开听证会、书面催告、听取陈述申辩、作出强制拆除决定、强拆公告等程序后依法强制拆除。二是走征收程序。即地方认可涉案房屋系历史遗留原因而导致的“审批”下的合法房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定现对涉案别墅项目的清理拆除。







如报道中所述，这种选择对购房业主的权益保障比较为有利，但鉴于其将依法享有提出意见、要求听证、行政复议、行政诉讼、申请复核和专家会鉴定等诸多法定救济途径，将可能导致清理整治行动的进度明显放缓。







至于“回购”“预征收”等说辞，则因不具备行政强制性和明确法律依据而显得十分勉强。专项整治指挥部工作人员口中的“依法评估，依法补偿，依法拆除”究竟依得是什么法，显然需要进一步厘清。







但论清理整治行动将采取上述哪种程序，其都不应对业主施其他额外的施压、逼签举动。报道中所谓“协调单位做您的工作”“已有众多具有员身份的业主被单位约谈”的做法明显不合法，业主的这一说法也遭到了指挥部工作人员的否认。







针对近期在各地持续推进的违建别墅清理整治专项行动，在明律师比较后想强调以下两点：







其一，清理整治绝不等于“一刀切”拆除。在对涉案别墅房屋的合法性认定、处置方式选择上，必须严格依据《土地管理法》《城乡规划法》等的规定进行，做到有明确的事和法律依据，符合行政法领域的“比例原则”或曰“适当性原则”。“层层加码”“矫枉必过正”的想法和做法都是不当的、应予纠偏的。其二，对涉案别墅房屋的罚款并责令补办手续、没收、限期拆除等处罚、强制措施，必须严格依据《土地管理法》《行政强制法》等法律规定的程序开展，不得肆意自创程序或随意采取“回购”“预征收”等义推动，否则即陷入了“以回购之行拆违之”的逻辑悖谬中，势必将对地方依法行政的公信力产生严重的损害。







总之，清理整治所采取具体做法的“”与“”必须相符、一致，地方主导下的纠偏纠错行动理应符合行政法治的基本要求，不能想怎么做就怎么做，同时必须接受来自上级和法院的法律审查与监督。







一个比较浅显易懂的事就是，是权拆老百姓的房子的，要自己拆就需要依法将房屋认定为违建或者征得群众的同意，否则就需要依法申请法院强制执行。